マイホーム（居住用財産）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」が使えます。所有期間の長さは問われず、要件を満たせば誰でも利用できる代表的な特例です。国税庁タックスアンサーNo.3302の内容を、表を使って整理しました。
制度の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 譲渡所得から最高3,000万円 |
| 所有期間 | 長短を問わない（短期・長期どちらも対象） |
| 対象 | 自分が住んでいる（住んでいた）マイホームの売却 |
| 手続き | 確定申告が必要（自動適用ではない） |
特例の対象となる不動産
次のいずれかに当てはまる家屋や土地を売った場合に対象となります。
| パターン | 内容 | 売却期限の目安 |
|---|---|---|
| ①現在の自宅 | 今実際に住んでいる家屋 | 期限の制限なし |
| ②以前の自宅 | 住まなくなった家屋 | 住まなくなった日から3年目の12月31日まで |
| ③自宅の敷地・借地権 | ①②の家屋とともに売る土地 | 家屋と同じ |
| ④取り壊し後の敷地 | 家屋を取り壊した後の土地 | 住まなくなってから3年以内に契約し、かつ住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却（取り壊しから契約まで賃貸等に使っていないこと） |
| ⑤災害で滅失した家屋の敷地 | 災害で家屋がなくなった土地 | 災害があった日から3年目の12月31日まで |
主な適用要件
- 売った家屋や土地が、上記の「対象となる不動産」のいずれかに該当すること
- この特別控除や、居住用財産の譲渡損失に関する損益通算の特例を、売却した年の前年・前々年に受けていないこと（相続関連の特例を除く）
- 売却した年の前後2年間で、マイホームの買換え特例や交換の特例を受けていないこと
- 収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を重ねて受けていないこと
- 売却の相手が「特別な関係がある人」ではないこと
「特別な関係がある人」とは
次のような相手への売却は、この特例の対象になりません。
- 配偶者や直系血族などの親族
- 生計を一にする親族
- 売却後にその家屋で同居する親族
- 内縁関係にある人
- 特殊な関係にある法人（同族会社など）
特例の対象とならない主なケース
- 特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 仮住まいなど、一時的な目的で入居した家屋
- 別荘など、主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋
確定申告に必要な主な書類
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
- 売却した居住用財産の登記事項証明書など、居住していた事実を確認できる書類
この特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告をして初めて認められます。該当する場合は必ず申告書に必要書類を添付しましょう。
住宅ローン控除との関係に注意
新しい住まいを購入して住宅ローン控除を使う予定がある場合は注意が必要です。新居に入居した年、その前年・前々年にこの3,000万円特別控除を受けた場合、住宅ローン控除は使えません。さらに、新居入居の翌年から3年目までの間にこの特別控除を受ける場合も、住宅ローン控除は適用できなくなります。つまり、入居年を挟んだ前後で、どちらか一方しか選べない仕組みになっています。売却と購入のタイミングによって有利な選択肢が変わるため、事前のシミュレーションが重要です。
まとめ
マイホームを売って利益が出た場合、この3,000万円特別控除を使えるかどうかで税負担は大きく変わります。所有期間を問わず使える一方で、売却の相手や過去の特例利用状況、他の特例との併用可否など細かい要件があります。新居購入と住宅ローン控除を予定している方は、適用タイミングの判断が特に重要です。ご自身のケースで適用できるか判断に迷う場合は、当事務所までお気軽にご相談ください。