マンション管理組合の駐車場外部使用、収益事業になるかどうかの判定基準

マンションの駐車場は、利用者の減少により空きが生じやすくなっています。空き区画を区分所有者以外の方に使わせる「外部使用」を検討する管理組合も増えていますが、外部使用を行うと、その部分(場合によっては駐車場全体)が法人税の課税対象となる「収益事業」に当たることがあります。今回は、国土交通省と国税庁のやり取りを基に、外部使用の収益事業判定の考え方を整理します。

マンション管理組合は「収益事業」にのみ課税される

マンション管理組合は、法人税法上「人格のない社団等」として扱われます(管理組合法人や団地管理組合法人は公益法人等とみなされます)。これらの法人は、各事業年度の所得のうち、販売業や製造業など法令で定められた34の事業である「収益事業」から生じた所得にだけ法人税が課され、それ以外の所得には課税されません。駐車場業はこの34の事業の中に含まれているため、マンションの駐車場で継続的に駐車場業を行えば、原則として収益事業に該当します。

区分所有者向けの駐車場使用はなぜ収益事業にならないのか

マンションの標準的な管理規約(マンション標準管理規約)では、駐車場の使用は区分所有者との間で契約を結ぶ仕組みとされており、使用料収入は管理費や修繕積立金に充てられます。このような形で行う区分所有者向けの駐車場使用は、国税庁の質疑応答事例に照らして、次の3点から収益事業には当たらないとされています。第一に、区分所有者である組合員を対象とした共済的事業であること。第二に、駐車料金は駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。第三に、使用料収入は組合員に分配されず、駐車場の管理に要する費用を含む管理費または修繕積立金の一部に充てられること。これらにより、区分所有者向けの駐車場使用は、管理組合本来の目的である建物・敷地・附属施設の管理業務の一環と位置づけられ、収益事業には該当しないと整理されています。

外部使用を行う場合の3つのモデルケース

国土交通省の照会に対し、国税庁は次の3つのモデルケースごとに収益事業の判定を示しています。いずれも、外部使用による収入は組合員に分配せず管理費・修繕積立金に充てることを前提としています。

ケース2の場合に必要な区分経理と費用の配賦

ケース1とケース2のように、管理業務(非収益事業)と駐車場業(収益事業)を併せて行う場合には、法人税基本通達に従って費用・損失を区分経理する必要があります。収益事業に直接要した費用(外部向けの募集費用など)はそのまま収益事業の費用とし、清掃費や日常点検費用など収益事業と非収益事業に共通する費用は、台数や使用期間など合理的な基準により配賦します。なお、駐車場施設は区分所有者の共有物であり管理組合の所有物ではないため、収益事業の所得計算上、通常は減価償却費を計上しません。

まとめ

駐車場の外部使用は、空き区画の有効活用策として有力ですが、募集方法や使用条件の定め方次第で、駐車場全体が法人税の課税対象となったり、外部使用部分だけが独立した収益事業として区分経理が必要になったりします。これから外部使用を検討されるマンション管理組合の方は、管理規約の変更や募集方法を決める前に、どのケースに該当しうるのかを確認しておくことが大切です。実際の判定や区分経理の方法についてご不安な点がございましたら、お気軽に当事務所までご相談ください。