相続で取得した被相続人の居住用家屋（空き家）やその敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（場合により2,000万円）を控除できる特例があります。適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までです。ここでは制度のポイントを図表で整理します。
制度の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 最高3,000万円（令和6年1月1日以降の譲渡で相続人3人以上の場合は2,000万円） |
| 適用期間 | 平成28年4月1日～令和9年12月31日の譲渡 |
| 売却代金の上限 | 1億円以下（複数相続人・分割売却の場合は3年間の合計で判定） |
| 売却期限 | 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで |
対象となる家屋の要件
「被相続人居住用家屋」として次の3要件をすべて満たす必要があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 築年基準 | 昭和56年5月31日以前に建築 |
| 建物の種類 | 区分所有建物登記がされていない単一の建築物 |
| 利用状況 | 相続開始直前に被相続人のみが居住 |
なお、介護などの特定事由で施設入所していた場合は、要件が一部緩和されることがあります。
適用される3つの売却パターン
| パターン | 内容 | 主な要件 |
|---|---|---|
| A | 家屋（または家屋＋敷地）をそのまま売却 | 相続後未使用、売却時に耐震基準適合 |
| B | 家屋を取壊し後、敷地のみを売却 | 取壊しまで未使用、取壊し後も未使用 |
| C | 売却後に耐震改修または取壊し（令和6年1月1日以降の譲渡のみ） | 翻年2月15日までに完了させること |
この他、売却相手が親子・夫婦など「特別の関係がある人」でないこと、他の特例との併用がないこと、同一の被相続人の家屋で二重適用していないことも条件となります。
必要な手続き・提出書類
確定申告書に以下の書類を添付して所轄税務署へ提出します。
| 書類 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 土地・建物用 |
| 登記事項証明書等 | 相続取得、築年、区分所有でないことを証明（不動産番号の記載で添付省略可） |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 市区町村長から発行（パターンBは取壊し事実も記載） |
| 耐震基準適合証明書等 | 譲渡前後2年以内の調査・評価が必要（パターンA・C） |
| 売売契約書等 | 売却代金1億円以下を証明 |
利用上の注意点
- 令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円に減額されます
- 売却代金は複数相続人・分割売却の場合、3年間の合計で判定されます
- 相続から3年以内、売却から翻年2月15日までなど、複数の期限があります
- 相続時から売却時まで事業・賃貸・居住用に供されていないことが厳格に求められます
- 市区町村長の確認書は必須であり、登記事項証明書だけでは不足です
空き家の売却を検討されている方は、要件が多岐にわたり期限も厳しいため、早めに専門家にご相談ください。
出典 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm