自社に貸した土地は8割減額できる｜特定同族会社事業用宅地等と地代・家賃の落とし穴

自社の事業に使っている土地を、社長個人が持っている。中小企業ではよくある形です。この土地は相続のときに、条件を満たせば評価額を8割減らせます。ところが、会社から社長へ地代や家賃がきちんと払われていないと、この8割減がまるごと使えなくなります。

400㎡まで評価額が8割下がる

正式には「特定同族会社事業用宅地等の特例」といいます。亡くなった方が持っていた土地を、その方の同族会社が事業に使っていた場合、400㎡までの部分について相続税の評価額を80％減らせる制度です。1億円の土地なら2,000万円として計算されます。

会社自体が不動産を貸す事業をしている場合は、この特例の対象から外れます。その場合は別枠の「貸付事業用宅地等」（200㎡まで50％減）を検討することになります。

満たすべき4つの条件

役員要件で判定されるのは、亡くなった方ではなく土地を引き継ぐ人です。相続が起きた時点ではまだ役員でなくても、申告期限までに就任していれば条件を満たします。逆に、土地は引き継いだけれど役員にはならない、という形にすると特例は使えません。

いちばん落としやすいのが「相当の対価」

上の4つは意識されやすいのですが、その手前に土台となる条件があります。会社に対して相当の対価を得て、継続的に貸していることです。無償で貸している、いわゆる使用貸借の状態では、そもそもこの特例の入り口に立てません。

土地を会社に直接貸しているなら地代、個人名義の建物を会社に貸しているなら家賃が、これにあたります。どちらの形でも特例は使えますが、対価が動いていることが前提になります。

金額そのものに決まった基準はありません。近隣の相場からかけ離れていなければよい、という考え方です。ただし、固定資産税と同じくらいの金額しか受け取っていない場合は、実質的に無償に近いとみられ、相当の対価とは認められにくくなります。「税金分だけもらっている」という状態は危ないと考えてください。

実務で足をすくわれるのは、制度を知らなかったケースより、次のような運用のゆるみです。

• 設定したきり何年も地代を据え置き、相場と離れてしまっている
• 契約書がなく、口約束で払ったり払わなかったりしている
• 資金繰りが苦しい年に地代を止め、そのままになっている
• 会社の帳簿にも個人の確定申告にも、その分が出てこない年がある

今のうちに見ておきたいこと

• 会社と個人の間に、賃貸借契約書があるか
• 地代や家賃が毎月動いていて、通帳で追えるか
• 金額が近隣の相場からかけ離れていないか
• 会社の決算書に地代家賃、個人の確定申告に不動産所得として計上されているか
• 土地を引き継ぐ予定の人が、役員になっているか

相続が起きてから慌てて地代を払い始めても、過去の実態は変えられません。契約と入金の形を今のうちに整えておくことが、そのまま数千万円単位の評価減につながります。制度の詳細は国税庁のページでも確認できます。

なお、土地の使われ方や会社の事業内容によって判断は変わります。自社の土地が対象になるかどうかは、個別に確認したうえで進めてください。